Niejednokrotnie egzekucja z nieruchomości należącej do dłużnika okazuje się jedyną realną drogą do odzyskania należnych środków. W takiej sytuacji istotnym etapem postępowania egzekucyjnego jest dokonanie przez komornika opisu i oszacowania nieruchomości. Czynność ta polega na szczegółowym ustaleniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz określeniu jej wartości, co stanowi podstawę do dalszych działań, w tym ewentualnej sprzedaży w drodze licytacji.

Jakie formalności musi spełnić wierzyciel, składając wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości?

W sytuacji posiadania wiedzy o tym, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości, informacja ta powinna zostać wskazana we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego wraz z żądaniem prowadzenia egzekucji z tego składnika majątku. Obejmuje to również wniosek o dokonanie przez komornika opisu i oszacowania nieruchomości. Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego w wezwaniu do zapłaty czynność ta przeprowadzana jest przez komornika na wniosek wierzyciela.

Złożenie wniosku o opis i oszacowanie wymaga dopełnienia określonych wymogów formalnych. Konieczne jest przedłożenie wyciągu lub odpisu z księgi wieczystej, a w razie potrzeby także zaświadczenia sądu sporządzonego na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, z którego wynika własność oraz istniejące obciążenia. Jeżeli nieruchomość objęta jest katastrem, wymagany jest również odpowiedni wyciąg. Niezbędne pozostaje także wskazanie miejsc zamieszkania uczestników postępowania, w tym dłużnika oraz ewentualnych współwłaścicieli.

W przypadku braku księgi wieczystej należy przedstawić inny dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości przysługujące dłużnikowi. Uzyskania wskazanych dokumentów może domagać się również sam komornik od właściwych organów. O terminie opisu i oszacowania zawiadamiani są znani uczestnicy postępowania, natomiast osoby nieustalone oraz te, które mogą rościć sobie prawa do nieruchomości lub przedmiotów z nią związanych, wzywane są poprzez publiczne obwieszczenia zamieszczane w budynku sądu, siedzibie organu gminy oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, z możliwością zgłoszenia swoich praw przed zakończeniem czynności.

Jaki jest termin opisu i oszacowania nieruchomości?

Zawiadomienie o wyznaczonym terminie opisu i oszacowania, jak również jego publiczne obwieszczenie, powinny zostać dokonane z odpowiednim wyprzedzeniem, nie później niż na czternaście dni przed rozpoczęciem tych czynności. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostaną zakończone w terminie wskazanym w zawiadomieniu, po ich ukończeniu komornik informuje znanych uczestników postępowania oraz dokonuje ponownego obwieszczenia o zakończeniu tych czynności.

Na czym polega wydzielenie części nieruchomości do licytacji komorniczej?

W trakcie wykonywania czynności związanych z opisem i oszacowaniem nieruchomości istnieje możliwość wystawienia na licytację komorniczą jedynie wyodrębnionej części zajętego majątku. Może to nastąpić na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony najpóźniej w czasie przeprowadzania opisu i oszacowania, a także z inicjatywy samego organu egzekucyjnego. Warunkiem takiego rozwiązania jest to, aby cena uzyskana ze sprzedaży tej części była wystarczająca do zaspokojenia należności. O zasadności wydzielenia decyduje komornik po dokonaniu oszacowania wartości nieruchomości.

Od rozstrzygnięcia komornika w tym zakresie przysługuje skarga składana według ogólnych zasad, natomiast na orzeczenie sądu wydane w wyniku jej rozpoznania możliwe jest wniesienie zażalenia. W przypadku wyodrębnienia części nieruchomości dalsze czynności egzekucyjne dotyczące pozostałej części zostają wstrzymane aż do zakończenia licytacji wydzielonego fragmentu.

Jakie elementy powinien zawierać protokół opisu i oszacowania nieruchomości?

Z przeprowadzonych czynności opisu i oszacowania nieruchomości sporządzany jest protokół, w którym ujmuje się wszystkie informacje niezbędne do jej jednoznacznej identyfikacji oraz określenia wartości. Dokument ten obejmuje dane pozwalające ustalić położenie i oznaczenie nieruchomości, jej granice oraz – o ile to możliwe – powierzchnię, a także numer księgi wieczystej lub wskazanie zbioru dokumentów. Uwzględniane są również znajdujące się na niej budynki, budowle i urządzenia wraz z określeniem ich funkcji oraz elementy przynależne, zapasy objęte zajęciem, ujawnione prawa i obciążenia, a także istniejące umowy ubezpieczenia.

W protokole wskazywane są osoby faktycznie władające nieruchomością, jej przynależnościami i pożytkami, a także sposób korzystania z niej przez dłużnika. Zawarte zostaje również oszacowanie wartości wraz z podstawą jego dokonania, informacje o zgłoszonych roszczeniach do nieruchomości oraz inne okoliczności mające znaczenie dla jej oznaczenia lub wyceny. Jeżeli razem z nieruchomością zajęte zostały ruchomości, wierzytelności lub prawa obciążone zastawem rejestrowym, w opisie zamieszcza się dane dotyczące przedmiotu zastawu oraz zabezpieczanej nim należności.

Na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości powoływany jest przez komornika biegły, którego zadaniem jest sporządzenie wyceny. Odstąpienie od ponownego oszacowania jest możliwe w sytuacji, gdy w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem nieruchomość była już wyceniona na potrzeby obrotu rynkowego, a sporządzony operat spełnia wymogi stawiane wycenom dokonywanym w postępowaniu egzekucyjnym.

Jakie zasady obowiązują w przypadku czynności opisu i oszacowania nieruchomości?

W sytuacji, gdy wcześniejsze postępowanie egzekucyjne zostało umorzone po dokonaniu opisu i oszacowania, a nowy wniosek o egzekucję zostanie złożony w ciągu trzech lat od daty umorzenia, ponowne przeprowadzenie tych czynności następuje wyłącznie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może wystąpić z takim żądaniem w terminie czternastu dni od doręczenia wezwania do zapłaty, przy czym o przysługującym mu uprawnieniu powinien zostać pouczony wraz z doręczeniem wezwania. Dla potrzeb sporządzenia opisu komornik dokonuje oględzin nieruchomości oraz samodzielnie ustala okoliczności istotne dla precyzyjnego określenia jej położenia, charakteru, przeznaczenia, stanu oraz wartości.

W ramach oszacowania wskazywana jest oddzielnie wartość samej nieruchomości, znajdujących się na niej budynków i urządzeń, przynależności oraz pożytków, a także wartość całości. Jeżeli wydzielono część nieruchomości przeznaczoną do odrębnej sprzedaży, jej wartość również ujmowana jest osobno. Każda nieruchomość objęta egzekucją podlega opisowi i oszacowaniu oddzielnie, o ile prowadzona jest dla niej odrębna księga wieczysta lub zbiór dokumentów. W przypadku połączenia kilku postępowań dotyczących nieruchomości tego samego dłużnika, które tworzą jedną całość gospodarczą, opis i wycena obejmują zarówno całość, jak i każdą nieruchomość z osobna.

Jeżeli w toku czynności zostaną zgłoszone prawa osób trzecich lub stwierdzone zostanie, że określone składniki znajdują się w ich władaniu, ustalana jest odrębnie wartość rzeczy spornej, wartość całości po jej wyłączeniu oraz wartość nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw pozostających w mocy. W opisie uwzględnia się również informacje dotyczące dostępu do drogi publicznej, infrastruktury technicznej oraz szczegółowe dane o budynkach i urządzeniach, takie jak rok budowy, stan techniczny, konstrukcja, liczba kondygnacji, instalacje i sposób użytkowania. Wskazywane są także źródła informacji o ujawnionych prawach i obciążeniach.

Opis nieruchomości rolnych obejmuje dane dotyczące powierzchni, jakości i klas gruntów, struktury użytków, zasiewów i upraw, a także występowania udokumentowanych złóż czy wód. W przypadku rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym a danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, w protokole wskazywany jest rzeczywisty stan wraz z opisem niezgodności, a odpowiedni organ ewidencyjny jest o tym niezwłocznie informowany.

Biegły sporządza operat szacunkowy w terminie wyznaczonym przez komornika, który może zostać przedłużony z ważnych powodów. Jeżeli na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy związany z dostawą towarów w ramach egzekucji, w protokole podawana jest zarówno wartość nieruchomości bez podatku od towarów i usług, jak i wartość uwzględniająca ten podatek. Po przygotowaniu operatu komornik podpisuje protokół opisu i oszacowania, co kończy tę czynność i umożliwia jej zaskarżenie.

Kiedy można zaskarżyć czynność opisu i oszacowania nieruchomości?

Na wniesienie środka zaskarżenia dotyczącego czynności opisu i oszacowania przysługuje termin czternastu dni, liczony od dnia zakończenia tych czynności. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie wskazanym w zawiadomieniu, bieg terminu rozpoczyna się od dnia publicznego obwieszczenia o ich zakończeniu. W razie przekroczenia tego terminu dopuszczalne jest jego przywrócenie, pod warunkiem wykazania, że uchybienie nastąpiło bez winy strony zainteresowanej złożeniem skargi. Przywrócenie terminu następuje według zasad przewidzianych dla postępowań cywilnych.

Zaskarżenie czynności opisu i oszacowania odbywa się w trybie ogólnym, poprzez wniesienie skargi sporządzonej na urzędowym formularzu lub w formie pisma procesowego. Skarga kierowana jest do komornika prowadzącego egzekucję wraz z wymaganymi odpisami i powinna jednoznacznie wskazywać kwestionowane czynności, w tym dokonanie opisu i oszacowania oraz podpisanie stosownego protokołu. Złożenie skargi wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty w wysokości 50 zł. Po jej rozpoznaniu sąd wydaje postanowienie, w którym może oddalić skargę, odrzucić ją z przyczyn formalnych albo uchylić zakwestionowaną czynność i zobowiązać komornika do ponownego przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Od wydanego rozstrzygnięcia przysługuje zażalenie.

Czy możliwe jest sporządzenie dodatkowego opisu?

Dopuszczalne jest przeprowadzenie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek wierzyciela lub dłużnika w sytuacji, gdy pomiędzy sporządzeniem pierwotnej wyceny a terminem licytacji nastąpią istotne zmiany wpływające na stan lub wartość nieruchomości. Wykonanie takiej czynności może zostać również zarządzone przez sąd rozpoznający skargę na opis i oszacowanie, w ramach sprawowanego nadzoru nad przebiegiem postępowania egzekucyjnego.

Należy mieć na uwadze, że ustalona wartość oszacowania, a w konsekwencji cena wywołania, podlega weryfikacji w toku samej licytacji. Nie wyklucza to uzyskania kwoty znacznie przewyższającej wcześniejszą wycenę, ponieważ rzeczywista wartość nieruchomości ujawnia się w mechanizmie sprzedaży licytacyjnej, który ostatecznie potwierdza lub koryguje przyjęte oszacowanie, co zostało podkreślone również w orzecznictwie Sądu Najwyższego.