Wierzycielem hipotecznym jest podmiot, któremu przysługują szczególne uprawnienia wynikające z ustanowionej hipoteki. Przysługuje mu możliwość dochodzenia należności bezpośrednio z nieruchomości obciążonej tym zabezpieczeniem, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Jakie podmioty mogą pełnić taką funkcję oraz na jakiej podstawie powstaje to uprawnienie?

Wierzyciel hipoteczny – kto to jest?

Osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a więc nabycie mieszkania lub domu finansowanego zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką, często spotykają się z pojęciem wierzyciela hipotecznego. Najczęściej funkcję tę pełni bank, natomiast osoba korzystająca z finansowania określana jest jako dłużnik hipoteczny, zwany również dłużnikiem rzeczowym.

Wierzyciel hipoteczny jest podmiotem uprawnionym do dochodzenia zaspokojenia należności bezpośrednio z nieruchomości obciążonej hipoteką, należącej do dłużnika. Hipoteka stanowi formę zabezpieczenia wierzytelności, określanej jako wierzytelność hipoteczna. Taki wierzyciel ma charakter rzeczowy, ponieważ przysługujące mu prawa wynikają z ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na konkretnej nieruchomości.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby powstało prawo wierzyciela hipotecznego?

Aby dany podmiot mógł uzyskać status wierzyciela hipotecznego, konieczne jest wcześniejsze powstanie wierzytelności hipotecznej oraz ustanowienie hipoteki. Może to nastąpić na podstawie umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem, decyzji organu administracyjnego albo prawomocnego orzeczenia sądu. Przykładowo bank nabywa takie uprawnienie dopiero po spełnieniu określonych wymogów formalnych. Wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu zabezpieczenia oraz dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Jakie obowiązki i prawa ma wierzyciel hipoteczny?

Podstawowym uprawnieniem wierzyciela hipotecznego jest możliwość dochodzenia należności bezpośrednio z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. Obejmuje to prawo do zaspokojenia roszczenia poprzez sprzedaż obciążonego majątku, na przykład lokalu mieszkalnego, w toku postępowania egzekucyjnego, w ramach którego nieruchomość może zostać spieniężona.

Przysługuje mu również możliwość wstrzymania lub czasowego zawieszenia czynności egzekucyjnych prowadzonych z majątku dłużnika. W sytuacji osiągnięcia porozumienia między stronami możliwe jest ustalenie zmienionych zasad regulowania zobowiązania, co pozwala na dostosowanie warunków spłaty do aktualnej sytuacji dłużnika.

Co musi się stać, aby wierzyciel hipoteczny mógł dochodzić swoich należności w postępowaniu egzekucyjnym?

W przypadku zaprzestania spłaty kredytu konieczne jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy oraz skierowanie do dłużnika wezwania do uregulowania zaległości. Gdy działania te nie przyniosą rezultatu, sprawa może zostać skierowana na drogę sądową, a dalsze czynności realizowane są w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika. Wyłącznie ten organ jest uprawniony do zajęcia nieruchomości oraz przeprowadzenia jej licytacji w celu zaspokojenia należności. W razie sprzedaży egzekucyjnej pierwszeństwo w odzyskaniu środków przysługuje zazwyczaj bankowi.

Po stronie wierzyciela hipotecznego leży także szereg obowiązków związanych z prawidłowym przebiegiem egzekucji. Obejmuje to wskazanie właściwej podstawy żądania wszczęcia postępowania, prowadzenie działań zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz dochodzenie należności wyłącznie do wysokości wynikającej z zawartej umowy. W sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości lub bezpodstawnego zajęcia środków konieczne jest zwrócenie kwot wyegzekwowanych przez komornika.

Co to jest plan podziału i kiedy następuje?

Po zakończeniu egzekucji z nieruchomości sporządzany jest plan podziału środków uzyskanych ze sprzedaży. Dokument ten przygotowywany jest przez komornika niezwłocznie po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności oraz rozstrzygnięcia dotyczącego kosztów postępowania. Udział wierzyciela hipotecznego w planie podziału nie jest uzależniony od posiadania tytułu wykonawczego, co wynika wprost z przepisów postępowania cywilnego, w tym z art. 1036 kpc.