Na czym polega egzekucja komornicza z nieruchomości?

Egzekucja komornicza może obejmować nie tylko środki zgromadzone na rachunkach bankowych czy wynagrodzenie za pracę, ale także nieruchomości należące do dłużnika. Postępowanie tego rodzaju ma na celu odzyskanie należności poprzez zajęcie i sprzedaż składników majątku o odpowiedniej wartości. Na czym dokładnie polega egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości polega na przejęciu przez organ egzekucyjny nieruchomości należącej do dłużnika lub jej części. Następnie dochodzi do jej sprzedaży na licytacji komorniczej w celu uzyskania środków przeznaczonych na pokrycie należności wobec wierzyciela.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić zajęcie komornicze na nieruchomości?

Od jakiej kwoty można wszcząć egzekucję z nieruchomości przez komornika sądowego?

Przepisy prawa nie określają dokładnie, od jakiej wysokości zadłużenia możliwe jest przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości. Tego rodzaju postępowanie stanowi jednak najskuteczniejszy, a nierzadko również jedyny sposób uzyskania środków potrzebnych do spłaty zobowiązania o znacznej wartości.

Jakie są etapy zajęcia nieruchomości dłużnika?

Tytuł wykonawczy stanowi tytuł egzekucyjny, którym może być orzeczenie sądu, ugoda lub akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, opatrzony klauzulą wykonalności zgodnie z art. 776 kodeksu postępowania cywilnego. Egzekucja z nieruchomości jest procesem wieloetapowym i często wymaga znacznego nakładu czasu, jednak pozwala w większym stopniu zaspokoić roszczenia wierzyciela. Skuteczność sprzedaży nieruchomości w toku licytacji uzależniona jest przede wszystkim od jej atrakcyjności oraz wartości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości takie etapy jak:

zajęcie nieruchomości,
sporządzenie jej opisu i oszacowania,
sprzedaż w drodze licytacji,
przysądzenie własności oraz podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych.

Nadzór nad przebiegiem egzekucji sprawuje sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

W odróżnieniu od egzekucji z wynagrodzenia czy rachunku bankowego, egzekucję z nieruchomości może prowadzić wyłącznie komornik właściwy dla obszaru, na którym znajduje się dana nieruchomość. Jeżeli jednak położona jest ona w rejonie obejmującym kilka sądów, wybór komornika należy do wierzyciela, zgodnie z art. 921 k.p.c.

Wniosek o egzekucję z nieruchomości składany jest wraz z żądaniem wszczęcia postępowania egzekucyjnego do komornika właściwego miejscowo według położenia nieruchomości. Niezbędne jest w nim prawidłowe oznaczenie przedmiotu egzekucji, obejmujące między innymi adres oraz numer księgi wieczystej, jeśli została ona założona.

W przypadku braku wiedzy o tym, czy dłużnik posiada nieruchomość, możliwe jest złożenie do komornika wniosku o ustalenie majątku dłużnika, w tym o sprawdzenie w odpowiednich instytucjach, czy jest on właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości. Komornik podejmuje działania wyłącznie na wniosek wierzyciela, który inicjuje i prowadzi postępowanie egzekucyjne. Uczestnikami postępowania, obok wierzyciela i dłużnika, mogą być również osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, zgodnie z art. 922 k.p.c.

Jak wygląda zajęcie nieruchomości przez komornika?

Pierwszym etapem egzekucji z nieruchomości jest jej zajęcie przez komornika sądowego. Działanie to polega na wezwaniu dłużnika do zapłaty zasądzonego roszczenia w terminie dwóch tygodni od doręczenia wezwania oraz na skierowaniu wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą o dokonanie wpisu dotyczącego wszczęcia egzekucji z danej nieruchomości.

Zajęcie staje się skuteczne z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi, a w odniesieniu do osób trzecich lub dłużnika, który nie otrzymał wezwania – z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została założona księga wieczysta, zajęcie kierowane jest do właściwej spółdzielni mieszkaniowej.

Zajęta nieruchomość pozostaje zwykle w zarządzie dłużnika, który zobowiązany jest do składania sprawozdań z jej zarządu co najmniej raz w roku. Zarządca ma obowiązek podejmowania czynności niezbędnych dla prawidłowego utrzymania nieruchomości oraz prawo do pobierania z niej pożytków w miejsce dłużnika. W sytuacji, gdy sposób wykonywania zarządu przez dłużnika budzi wątpliwości, sąd może ustanowić innego zarządcę. Rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalszy tok postępowania egzekucyjnego. Osoba, która nabyła zajętą nieruchomość, może uczestniczyć w postępowaniu jako dłużnik rzeczowy, ponosząc odpowiedzialność w zakresie przedmiotu egzekucji.

W przypadku, gdy tytuł wykonawczy został wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim, możliwe jest zajęcie nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne mogą jednak być prowadzone dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, komornik niezwłocznie zawiadamia o tym wierzyciela, który w terminie tygodnia ma obowiązek wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności również przeciwko małżonkowi. Brak podjęcia takiego działania skutkuje umorzeniem egzekucji z zajętej nieruchomości.

Na czym polega sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika?

Kolejnym etapem postępowania egzekucyjnego z nieruchomości jest sporządzenie jej opisu i oszacowania przez komornika sądowego. Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi na uregulowanie należności wierzyciel może wystąpić z wnioskiem o dokonanie tych czynności. Komornik zleca wykonanie operatu szacunkowego biegłemu sądowemu z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, wpisanemu na listę biegłych zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Jeżeli nieruchomość została wyceniona w ciągu sześciu miesięcy przed zajęciem dla potrzeb obrotu rynkowego, a sporządzony operat spełnia wymogi oszacowania stosowanego w egzekucji, nie ma potrzeby dokonywania nowego oszacowania. Po przygotowaniu operatu komornik zawiadamia uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania, a także wzywa inne osoby, które mogą mieć prawa do nieruchomości, do ich zgłoszenia przed zakończeniem czynności. Obwieszczenie o terminie musi zostać podane do publicznej wiadomości co najmniej dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

W trakcie sporządzania opisu i oszacowania wierzyciel oraz dłużnik mogą być obecni i zgłaszać uwagi dotyczące przebiegu czynności. Przysługuje im również prawo wniesienia zarzutów wobec sporządzonego opisu i oszacowania w terminie dwóch tygodni od dnia jego ukończenia. Termin ten liczony jest od daty zakończenia czynności, o ile strony zostały prawidłowo zawiadomione o jej przeprowadzeniu. W przypadku gdy opis i oszacowanie nie zostały ukończone w wyznaczonym terminie, bieg terminu na wniesienie zarzutów rozpoczyna się od momentu doręczenia zawiadomienia o nowym terminie, zgodnie z art. 945 § 4 k.p.c.

Zgodnie z art. 951 k.p.c., dopuszcza się możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania, jeśli pomiędzy jego wykonaniem a terminem pierwszej licytacji nastąpiły istotne zmiany w stanie nieruchomości. Z takim wnioskiem mogą wystąpić zarówno wierzyciel, jak i dłużnik. Przykładem istotnych zmian mogą być szkody spowodowane pożarem, zalaniem lub innym zdarzeniem losowym mającym wpływ na wartość nieruchomości. O zasadności sporządzenia dodatkowego opisu decyduje komornik, którego decyzja może zostać zaskarżona do sądu rejonowego. Na orzeczenie sądu nadzorującego egzekucję nie przysługuje środek odwoławczy.

Opis i oszacowanie uzyskują moc prawną po upływie miesiąca od ich sporządzenia. Licytacja nieruchomości może zostać wyznaczona nie wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od chwili uprawomocnienia się opisu i oszacowania oraz przed uprawomocnieniem się tytułu egzekucyjnego stanowiącego podstawę postępowania.

Obwieszczenie o licytacji i licytacja komornicza nieruchomości

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości, czyli w sytuacji, gdy nie została wniesiona skarga na czynności komornika, komornik przystępuje do ogłoszenia licytacji zajętej nieruchomości poprzez publiczne obwieszczenie. W przypadku nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznaczenie terminu licytacji wymaga złożenia przez wierzyciela stosownego wniosku. Wniosek ten może zostać złożony jedynie wówczas, gdy wartość dochodzonego roszczenia stanowi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania.

Po spełnieniu wymaganych warunków komornik publikuje obwieszczenie o licytacji, w którym wskazuje między innymi przedmiot sprzedaży, jego położenie, przeznaczenie gospodarcze, termin i miejsce licytacji, wartość oszacowania, cenę wywoławczą oraz wysokość rękojmi, jaką musi uiścić uczestnik przetargu. Obwieszczenie doręczane jest uczestnikom postępowania, właściwemu organowi gminy, urzędowi skarbowemu oraz organom ubezpieczeń społecznych, które zobowiązane są do przekazania zestawienia należnych podatków i opłat publicznych najpóźniej do dnia licytacji.

Zgodnie z art. 955 § 1 k.p.c. obwieszczenie o terminie licytacji powinno zostać ogłoszone co najmniej dwa tygodnie przed jej przeprowadzeniem na stronie internetowej i tablicy ogłoszeń sądu nadzorującego postępowanie, w siedzibie organu gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od chwili uprawomocnienia się opisu i oszacowania wierzyciel nie złoży wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne dotyczące tej nieruchomości ulega umorzeniu z urzędu, zgodnie z art. 824 § 1 pkt 4 k.p.c.

Jak przebiega egzekucja z udziałów w nieruchomości?

W sytuacji, gdy dłużnik jest właścicielem jedynie części ułamkowej nieruchomości, egzekucja prowadzona jest wyłącznie w zakresie tej części. Pozostałe udziały należące do innych współwłaścicieli pozostają nienaruszone, co w praktyce czyni cały proces trudniejszym do przeprowadzenia ze względu na prawa przysługujące pozostałym właścicielom. Egzekucja z udziału w nieruchomości wymaga więc szczególnej ostrożności i często napotyka na ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących współwłasności.

Jeżeli nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, komornik może dokonać jej zajęcia, jednak dalsze czynności egzekucyjne, w tym sprzedaż, mogą być prowadzone dopiero po uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom. W przypadku wniesienia przez drugiego małżonka sprzeciwu wobec zajęcia komornik zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić o tym wierzyciela.

W określonych sytuacjach, wskazanych w art. 52 § 1a kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wierzyciel ma możliwość złożenia wniosku o ustanowienie przymusowej rozdzielności majątkowej. Może to nastąpić, gdy istnieje wierzytelność potwierdzona tytułem wykonawczym, a egzekucja z majątku osobistego dłużnika okazała się nieskuteczna. Rozwiązanie to umożliwia skuteczniejsze dochodzenie należności w sytuacjach, gdy wspólność majątkowa uniemożliwia zaspokojenie roszczeń wierzyciela.